對于中國房地產(chǎn)而言，過去二十年是高速發(fā)展的黃金年代；對于博鰲房地產(chǎn)論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創(chuàng)立以來就伴隨著房地產(chǎn)一路向前，記錄著這二十年恢弘的歷史。
歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點地產(chǎn)新媒體遍尋二十年來中國地產(chǎn)商業(yè)領袖們的傳奇故事與獨特視野，并推出“博鰲20年”系列采訪特稿。
未來，我們還將繼續(xù)見證。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 2020年的疫情改變了很多東西，大健康、物流、物業(yè)等服務業(yè)態(tài)強勢崛起，居家辦公變得必須以及流行。
這一次和中信資本房地產(chǎn)部執(zhí)行合伙人及主管、高級董事總經(jīng)理程驍遠先生的對話，也只能以視頻方式進行。
雖然隔著屏幕，還是可以明顯感受到他的親和以及彬彬有禮。接近一個小時的采訪中，程驍遠為我們詳細介紹了中信資本房地產(chǎn)部上半年逆勢擴張的投資邏輯，也對中信資本房地產(chǎn)部在資產(chǎn)管理上的經(jīng)驗進行分享。
他多次提到要關注資產(chǎn)本身的價值，不管是面對物流、養(yǎng)老等不同業(yè)態(tài)項目的投資選擇，還是疫情下的特殊投資項目，資產(chǎn)本身的價值永遠是中信資本第一考慮的要素。
近年來，物流行業(yè)的價值逐漸被發(fā)現(xiàn)，很多基金開始發(fā)力加入，推動了行業(yè)加速整合。程驍遠透露，中信資本對未來物流資產(chǎn)投資有著極大信心，早在疫情之前就與行業(yè)龍頭順豐達成了合作協(xié)議，疫情期間更是助推雙方共同成立了物流基金。
采訪過程中，除了中信資本的投資策略外，感受更明顯的還有對于風控和資產(chǎn)管理的敏感把握。
程驍遠坦言，中信資本不盲目追求高回報，而是通過提升資產(chǎn)管理能力來提高現(xiàn)金流，盡管路途艱辛，但能讓中信資本越走越遠。
疫情下逆勢擴張
疫情爆發(fā)對上半年各行各業(yè)行業(yè)來說是巨大的沖擊，包括房地產(chǎn)。
然而，可以看到中信資本動作頻頻，在萎靡環(huán)境下加大了投資力度，布局物流地產(chǎn)、增持麥當勞中國，還完成了杜斯曼中國的收購和順豐快運的融資等業(yè)務。
程驍遠表示，中信資本對傳統(tǒng)的優(yōu)質資產(chǎn)還是抱有非常強的信心，在一線或人口聚集密度比較高的城市，第三產(chǎn)業(yè)比較興旺發(fā)達的地區(qū)，這些優(yōu)質資產(chǎn)都是值得去看的。
他進一步闡明，因為上半年的疫情影響，會有一些機會出現(xiàn)——有些開發(fā)商或者資產(chǎn)持有人想重新對資產(chǎn)做一些調整，這些對中信資本來說都是很大的機會。
對于和順豐成立的物流基金，程驍遠表示并非是因為疫情促使中信資本看到物流的發(fā)展?jié)摿?，而是中信資本早早就開始在物流地產(chǎn)布局。
他透露，在順豐之前的儲架式ABS計劃里面，中信資本都是擔任基金經(jīng)理，因此雙方保持著良好的合作關系，淵源頗深。
近期中信資本牽頭完成對順豐控股(002352,股吧)旗下全資子公司3億美元可轉債融資，而此前的2月，中信資本還與順豐合作成立3-4億美元基金，布局物流地產(chǎn)項目。
在物流基金方面中信資本和順豐形成互補，中信資本作為基金經(jīng)理對投資管理、未來退出都有著長足經(jīng)驗，而順豐在物流方面的實力，則可以為物流倉儲業(yè)務做出更多的貢獻，進一步提升資產(chǎn)的價值。
程驍遠透露，未來物流行業(yè)會形成非常強的競爭格局，頭部企業(yè)的集中速度會比其他行業(yè)更快一些。因此和頭部企業(yè)合作，不僅是基于長期經(jīng)營的考慮，亦是讓投資者資金可以實現(xiàn)安全回報的保證。
其次是經(jīng)營者的管理能力，物流需要長期經(jīng)營才能產(chǎn)生可觀的現(xiàn)金流，因此需要一個比較有實力的經(jīng)營者和資本，來支持運轉。而在將來退出的時候，優(yōu)質企業(yè)的退出通道也會比較容易實現(xiàn)。
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訪談過程中，不只是物流，中信資本也表現(xiàn)出了對養(yǎng)老的看好。
根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，截至2019年末，65歲及以上人口為17603萬人，占總人口的12.6%，而且每年逐漸上升。中國注冊登記的養(yǎng)老服務機構共3.7萬個，床位429.2萬張，與1.76億老齡人口比起來杯水車薪，可見未來養(yǎng)老的需求仍將擴大。
中信資本對養(yǎng)老已經(jīng)開始做一些準備，面對這種服務+資產(chǎn)的項目，中信資本仍有可能采用物流地產(chǎn)的方式，與擁有實力的運營商進行合作，發(fā)揮各自的優(yōu)勢做好運營，提升物業(yè)的價值。
大家都無水晶球
程驍遠向我們講述了中信資本的風險管控理念：“任何投資原則上就是一個風險回報問題，大家都沒有水晶球，對所有的風險來說，是需要有一定的承擔能力。”
而對成功的投資基金經(jīng)理來說，程驍遠認為唯一的信條就是不要虧錢，不能夠為了高回報去承擔不應該承擔的風險，“這個是我們一直以來堅守的信念。”
作為全球化的另類投資機構，中信資本憑借具備豐富經(jīng)驗的投資管團隊，以及來自股東及中信資本綜合平臺的廣泛資源，為客戶創(chuàng)造了極其可觀的回報收益。
截至2020年一季度，中信資本管理的資產(chǎn)總額超過300億美元，在中國乃至世界都處于領先地位，這一切都離不開中信資本優(yōu)秀的資產(chǎn)管理能力。
國際普遍能夠反應項目價值的指標是資本化率，而資本化率主要是由項目的經(jīng)營凈收益體現(xiàn)。中信資本通過深入分析項目的優(yōu)質潛力，并憑借自身優(yōu)秀的資產(chǎn)管理能力對項目進行改造升值，提升項目收入、減少經(jīng)營成本，凈收入自然水漲船高。隨著現(xiàn)金流的增加，未來對項目的估值退出都有著極大的增益。
程驍遠坦言：“我覺得挑選好的項目，挑選好的經(jīng)營團隊，然后努力地把執(zhí)行環(huán)節(jié)做好，自然就會創(chuàng)造一個受投資人看好的項目。”
他進一步表示，中信資本的投資管理團隊具備國際視野及豐富的本土經(jīng)驗，再加上有實力強勁的行業(yè)龍頭企業(yè)助力，對項目的經(jīng)營管理有著極大的信心。
采訪的最后，程驍遠對中國未來的房地產(chǎn)信托投資基金行業(yè)發(fā)展，也提出了自己的看法。
之前公募REITs試點開啟讓他看到了國內通道的逐漸放開，這對金融產(chǎn)品的豐富性和完整性是非常重要的一步。
雖然目前對投資標的還有限制，但他相信這是政策對國內市場的安全性和穩(wěn)定性的保障，試點成功以后再推展到其他的資產(chǎn)類別如商業(yè)地產(chǎn)等指日可待。
除此之外，疫情影響下的商業(yè)地產(chǎn)未來，則讓程驍遠透出些許擔憂。
他提及，目前商業(yè)地產(chǎn)被歸類于普通地產(chǎn)，在貸款、稅收等方面受到很大限制，需要將資產(chǎn)類別再細分，對不同的區(qū)域區(qū)別對待，以推動行業(yè)發(fā)展，給地產(chǎn)行業(yè)未來帶來更多的機遇。
以下為觀點地產(chǎn)新媒體對中信資本高級董事總經(jīng)理程驍遠先生的采訪實錄（部分）：
觀點地產(chǎn)新媒體：不久前中信資本與順豐合資成立了物流基金，雙方在基金里各自扮演什么樣的角色呢？
程驍遠：在這之前我們就與順豐有合作，第一次合作推出儲架式ABS計劃的時候，中信資本已經(jīng)在里面擔任基金經(jīng)理了。
順豐的發(fā)展非常迅速，而且他們希望能夠在物流這個行業(yè)投入更多，同時我們也非?？春盟麄?，所以順其自然做了這樣一個基金。
就分工來說，中信資本是作為一個基金經(jīng)理的角色，基本上聚焦在基金管理，包括未來的退出。
而順豐作為一個優(yōu)秀的物流企業(yè)，他們在開發(fā)、經(jīng)營物流倉儲資產(chǎn)上會有更多的貢獻。我們認為這是一個互補性非常強的合作，也可以讓資產(chǎn)得到最大程度的升值。
觀點地產(chǎn)新媒體：就之前的合作來看，中心資本對物流基金的投資管理有哪些心得？
程驍遠：物流行業(yè)是一個講究規(guī)模和經(jīng)營能力、開發(fā)能力的行業(yè)。首先，物流的土地指標是一個很珍稀的資源，在大量資金進入物流市場的情況下，獲取更多的土地資源是首要任務。
第二是對管理水平的要求。我們對資金的安全回報是有要求的，而物流是一個需要長期經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)，所以管理水平是非常重要的因素。
最后還需要考慮到的是退出階段。有一個實力強勁的合作伙伴作為發(fā)行人，未來的發(fā)行機會肯定比中小型企業(yè)大得多，這也是物流基金的一大重點。
觀點地產(chǎn)新媒體：國內疫情基本受控的情況下，中信資本比較看好物流以外的哪些業(yè)態(tài)呢？
程驍遠：我們對傳統(tǒng)意義上的優(yōu)質資產(chǎn)還是抱有非常強的信心，比如一線城市或者人口聚集密度比較高的城市的辦公、零售等商業(yè)地產(chǎn)。
而且由于疫情爆發(fā)，某些優(yōu)質資產(chǎn)的持有人可能會進行資產(chǎn)調整，我們也會不斷尋找這種機會進行投資。
我們比較看好的是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)在做一些前期準備，進行了不少研究和探索，也比對了很多不同的經(jīng)營模式。
我們可能會先找一些項目運作起來，實驗理念和想法是否能夠實現(xiàn)，等有了實操的經(jīng)驗和管理能力后，再考慮對養(yǎng)老的布局。
還有現(xiàn)在經(jīng)常提到的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，如果能夠找到經(jīng)濟發(fā)展比較快的區(qū)域，同時政府的支持力度比較大，然后園區(qū)本身也具有良好的基建條件以及人才儲備的話，這也不失為一個投資機會。但還需要考慮的是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的長周期，對基金來說會是不小的挑戰(zhàn)。
觀點地產(chǎn)新媒體：中信資本對于風險把控有哪些具體的措施？
程驍遠：任何投資原則上就是風險和回報，承擔多少風險，能夠獲取多少的回報。
大家都沒有水晶球，對所有的市場風險來說，大家是需要具有一定的承擔能力的，只能努力做好方向性的判斷盡量減少風險。
在資產(chǎn)類別方面，我們會根據(jù)項目數(shù)據(jù)以及經(jīng)驗來進行判斷。至于經(jīng)營風險則要看跟什么樣的合作伙伴合作。我們的交易對手的信譽，經(jīng)營商的經(jīng)營能力，這些要進行很多的溝通，也必須在市場上有更多的了解才能夠確認。
這些風險總結來說都是一些經(jīng)驗的累積，因為房地產(chǎn)是一個地域性非常強的行業(yè)，不論去到哪個城市，都必須能夠對這個市場非常了解。所以在區(qū)域和項目的選擇上來說，還是需要專注專精，不然的話風險還是會比較大。
對投資基金經(jīng)理來說，唯一的信條就是不要虧錢，所以說為了追求規(guī)模而去做一些風險很大的項目的話，其實是不理性的。不能夠為了高回報去承擔一些不應該承擔的風險，這個是我們一直來堅守的信念。
觀點地產(chǎn)新媒體：中信資本在疫情的影響下，是否進行了一些調整？未來怎么保持自己的優(yōu)勢？
程驍遠：疫情對全球所有的行業(yè)都造成了影響，當然對酒店、辦公、商場來說影響會大一些。在這個過程中，首要任務就是要保證安全，包括員工的安全、消費者的安全。
第二，我們一直關注節(jié)流，在成本上面下功夫。這種情況下，銀行也會很擔心大家的資產(chǎn)情況，但是因為我們一直維持著比較合理的杠桿，所以基本上所有的項目還能夠繼續(xù)得到銀行的支持，這也是一個很重要的因素。
對于未來的經(jīng)濟形勢我們持有比較保守的看法，尤其是對經(jīng)濟反彈的力度。未來的疫情即使過去了，很多行業(yè)也可能仍會受到影響，對地產(chǎn)商的影響是什么？資產(chǎn)未來是不是有一些改變的空間？
我們要不斷的去迎合不同的需求，一定要在創(chuàng)新方面，還有在科技方面，以及數(shù)據(jù)化方面有更多的投入。
觀點地產(chǎn)新媒體：今年兩會金融開放也成為了一個熱點，國內機構面對這種情況要怎樣提高競爭力呢？
程驍遠：其實現(xiàn)在國內的很多機構競爭力也非常強，隨著市場的開放，要怎樣保持競爭力來贏得更多發(fā)展空間是重點。
我想比較多考慮的還是兩個方面，一個是銀行的融資方面，另外一個就是在尋找投資人的方面。目前來看，我們的投資還是趨向于比較保守，大家都還是喜歡做一些有增信之類的投資產(chǎn)品。未來外資進來以后或許會有一些改變，因為外資會更靈活、更進取。
就我們所接觸，中資保守有幾個原因，首先是對投資產(chǎn)品的不熟悉，第二是責任的規(guī)劃，就是指終身責任制，這些都限制了很多中國的投資專業(yè)人士能夠做決策的空間，所以我想這一方面肯定是需要有一個比較大的突破。
我覺得機構需要更大的決心，同時投資界也需要對產(chǎn)品有更大的寬容心，另外就是國內銀行資金或許能夠更靈活一些。
我們目前的項目有些也采用了境外的貸款結構，優(yōu)勢一是比較靈活，二是境外貸款在結構上的安排，也比較符合項目的投入和退出匹配，所以在這方面我覺得國內還有改善的空間。
觀點地產(chǎn)新媒體：中信資本也發(fā)行過一些權益類的REITs，您認為這些項目是怎樣依靠權益打動投資人的呢？
程驍遠：首先當然是項目的選擇，未來的增長潛力，處在什么區(qū)域，物業(yè)的形態(tài)。其次在具體的運營上，是不是能夠創(chuàng)造更多的價值，對于這些我們一般采用資本化率的指標來衡量。
資本化率其實就是從經(jīng)營凈收入反推出來的，所以要關注經(jīng)營上的反饋，經(jīng)營凈收入增加的話資產(chǎn)的價值就會體現(xiàn)。
把最基礎的東西做好，物業(yè)就會有一個升值的過程。我覺得挑選了好的項目，好的經(jīng)營團隊，然后努力的把執(zhí)行這個環(huán)節(jié)做好，自然就會對權益類投資人創(chuàng)造價值。
其實我們的權益類投資雖然沒有主體增信，但還不是一個純粹的權益類產(chǎn)品。所以我們一直期待著投資人能夠越來越開放，這對我們來說是非常重要的一步。
觀點地產(chǎn)新媒體：您怎么看待公募REITs試點的開啟？對于未來可能更廣泛的一些標的資產(chǎn)，公募REITs的打開，您有一些什么樣的期待？
程驍遠：首先這肯定是一個好事。其實在中國REITs市場很龐大，大家都估算肯定是比美國要大，大一倍兩倍都有可能。
面對這么大的市場，第一步的試點尤其重要，因為所有的政策制定者都會對安全性、穩(wěn)定性有非常強烈的要求，之所以會選擇這樣一些行業(yè)，這樣一些要求，我相信都是有原因的。
目前與地產(chǎn)有關聯(lián)的物流、產(chǎn)業(yè)園，其實本身也是一個地產(chǎn)的性質，但是這些產(chǎn)業(yè)會關注更穩(wěn)定的收益，所以我想目前第一步是求穩(wěn)，第二步是看這個模式能不能夠運行，第三個是能不能吸引投資資金的興趣，這三步在未來的幾年里面都可以得到一些證實。
如果未來效果不錯，下一步推廣到商業(yè)地產(chǎn)的可能性是非常大的。尤其是在中國現(xiàn)在進入老齡化的階段，很多的險資、養(yǎng)老金及年金對一些能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流，未來還可能資產(chǎn)升值的投資機會是非?？春玫?。
REITs對整個國家的金融、產(chǎn)品的豐富性和完整性來說，是非常重要的一步。
