對于中國房地產而言，過去二十年是高速發(fā)展的黃金年代；對于博鰲房地產論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創(chuàng)立以來就伴隨著房地產一路向前，記錄著這二十年恢弘的歷史。
歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點地產新媒體遍尋二十年來中國地產商業(yè)領袖們的傳奇故事與獨特視野，并推出“博鰲20年”系列采訪特稿。
未來，我們還將繼續(xù)見證。
觀點地產網 “推動整個行業(yè)發(fā)展的決定性力量一定是技術升級。”時隔一年，再次與程方對話，他又一次表達了對科技的看好。
地產科技、數(shù)字化升級與轉型、REITs……程方對于清控科創(chuàng)的未來設想始終圍繞著科技服務業(yè)來開展，推崇心無旁鶩練本事。
2002年以來，清控科創(chuàng)從位于“宇宙中心”五道口的清華科技園出發(fā)，屢創(chuàng)先河，建起了第一個中國版WeWork、第一條創(chuàng)業(yè)大街、第一個海外實體孵化器等。
正如清華大學校內廣為流傳的口號“為祖國健康工作50年”那樣，清控科創(chuàng)成立目的并非在于給股東創(chuàng)造多大的價值回報，而更強調服務社會的功能、影響力和意義。
這決定了清控科創(chuàng)要走的路線，注定要與房地產開發(fā)企業(yè)不同，與單一的產業(yè)地產運營商不同。
如何看待過去的一年？科技園現(xiàn)狀發(fā)展如何？未來3-5年的發(fā)展趨勢怎樣？程方代表清控科創(chuàng)給出了回答。
看過去：疫情與消失的城市紅利
2020年已過半，談起影響至今的新冠肺炎疫情，程方提起了一個特殊的行業(yè)現(xiàn)象——今年很多客戶不是退租，而是突然消失了。
這讓人措手不及，在往年經濟波動時，客戶大多要求爭取租金優(yōu)惠或者縮減租賃面積；而今年，教育培訓等以市場為導向的客戶倒下了一片，僅生產制造型的科技行業(yè)表現(xiàn)稍好，如中關村(000931,股吧)清華科技園的空置率上升，但租金沒有明顯下滑。
“經濟不好，一旦企業(yè)換租的時候，從統(tǒng)計學的角度就會看到租金下行，但是這邊沒有怎么下行，說明大量的長租約一直是在維持的。”程方對清華科技園的情況作出了解釋。
疫情影響了整個商業(yè)，消費者的消費習慣與信心，社會主流意識等受到潛移默化的影響，又將最終傳達到辦公樓、科技園這些市場。
而在疫情之外，國務院最新出臺的防控要素管制政策同樣對科技園行業(yè)帶來了巨大的沖擊。過去，科技園行業(yè)主要享受了土地的增值和城市發(fā)展之后帶來的持有物業(yè)升值，即土地紅利和城市紅利，現(xiàn)在這些紅利也在不斷縮減中。
以工業(yè)用地五種出讓方式為例，通過土地套利這種邏輯漸漸消失了，唯一還能夠獲利的就是城市發(fā)展的紅利。然而，城市紅利只會屬于少數(shù)人。
“我們現(xiàn)在這樣一個大的經濟環(huán)境下，城市本身有擴張有收縮，中心城市在擴張，剩下的城市都在原地踏步或者收縮。”他指出，這一類政策的出臺可能對科技園行業(yè)的沖擊不是在當前，而是在未來的2-3年或者3-5年，幾乎重新改寫規(guī)則。
同時，行業(yè)本身也到了再次更新?lián)Q代的時候。變革的周期從4年、5年突然壓縮到3-5年，這也倒逼企業(yè)快速轉型。
程方一直很清楚個人與企業(yè)所扮演的角色，他說：“我覺得這是一個大趨勢，在這種大趨勢里面沒有人能夠去對抗。因為我們的聰明才智，因為我們的戰(zhàn)略眼光，所以我們能不能去逆轉這一趨勢？不可能！”
時代的洪流裹挾向前，每個人都是其中一粒細沙。
看現(xiàn)在：神奇與冷靜
程方曾對觀點地產新媒體坦言，他進入創(chuàng)業(yè)企業(yè)服務的初衷是近距離觀察企業(yè)，以便自己創(chuàng)業(yè)。
但這一做便是12年，當初的想法逐漸變成了把清控科創(chuàng)當成創(chuàng)業(yè)來做，組建了投資團隊，以科創(chuàng)資本為平臺，陸陸續(xù)續(xù)投了80多家初創(chuàng)企業(yè)，并取得了不錯的成績。
程方介紹，科創(chuàng)資本主要做早期種子期投資，以服務功能的配套和地方產業(yè)為主，所投項目很大一部分來源于園區(qū)招商時的企業(yè)梳理，從而找出行業(yè)的隱形冠軍。
程方強調投資并非公司主營業(yè)務，只是作為孵化體系的一個重要組成部分，但通過專注和冷靜，反而在別人看不見或者不看好的地方做出了一點事情。
“我們在當?shù)刈鰣@區(qū)要招商，招商就是要把本地的產業(yè)先‘犁’一遍，好多企業(yè)就這么被犁出來了。這些企業(yè)都沒有融資需求，所以你在任何的路演上看不到他們，但是把它犁出來的時候，反而挖掘了一批這樣的企業(yè)。”
“所以在行業(yè)里，大家也會比較，覺得清控科創(chuàng)還是比較神奇的一個公司，老在別人看不見的地方，或者在別人不看好的地方能做出一點事情。”程方臉上帶著笑容。
具體到投資回報上，因為部分項目尚未完成股權退出，只能給出大概的數(shù)字：“放到早期的時候大概四五倍，這幾年因為時間放大、風險累加，平均下來兩三倍。”
通常新型企業(yè)總會受到資本的追捧，當年的創(chuàng)新性共享空間也不例外，以致許多同行到最后發(fā)現(xiàn)，對于資本的追逐與捆綁，使得“投資業(yè)務跟你的園區(qū)運營的主業(yè)脫鉤了，沒有關系了”。
程方肯定不允許清控科創(chuàng)也陷入這種境地：“我們因為比較清醒地看到這一點，所以一直堅持，首先基金都不是大基金，是2個億、1個億，堅持做早期投資企業(yè)，一直是以服務的地方和地方產業(yè)為主。”
“所以同行大躍進的時候，我們很冷靜。”程方稱，清控科創(chuàng)可能是全國在2015年做創(chuàng)新性的空間品牌里為數(shù)不多的、迄今為止都盈利的公司。
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談到主營業(yè)務科技園，程方指出，科技園的本質是以合適的價格提供企業(yè)生產經營活動的空間，而前幾年金融的寬松導致資產價格上升，房地產的過度擴張使產業(yè)空間被邊緣化，導致合理的價格、合適的空間成為了一對矛盾。
至于如何解決，他也有少許無奈：“這是當前最大的矛盾，剛需在這，但是這個點不是我們科技園從業(yè)者能夠解決的，我們也只能隨波逐流。”
看未來：REITs與地產科技
看見問題、提出問題是為了更好地解決問題。在一個多小時的采訪中，程方反復提到一個詞：REITs（不動產投資信托基金）。
他對REITs十分看好，并透露公司未來有意往這方面發(fā)展，原因有二。
其一，清控科創(chuàng)以科技園區(qū)運營能力為特色和標簽，在行業(yè)內深耕18年，隨著未來發(fā)展，價值和外界認可度都會越來越高；其二，清控科創(chuàng)正在發(fā)力招商、運營管理等數(shù)字化解決方案，并不斷輸出管理，有意成為數(shù)字化時代的服務能力提供商和專業(yè)化的資產運營公司。
至于科技園與REITs兩者應該如何結合，程方提出，同時滿足產業(yè)集中、人口凈流入的擴張型城市更適合發(fā)展REITs。
他認為，科技園作為房地產的一部分，也應該遵循房地產REITs的規(guī)律，如底層資產的價值與收益等，又比純住宅、商業(yè)類REITs多了一部分產業(yè)的收益，但產業(yè)的產出如何折算和定價則仍是一個難題。
程方早已在思考其中的解題思路：“返稅是一個很好的做法，其實我到今天都認為是很好的做法。”只是目前尚無對應的法律法規(guī)，政策變動的風險比較大。
為此，他還提出了一種類似“分稅”的機制，以稅收連接政府、科技園運營商和企業(yè)，把產業(yè)的產出和園區(qū)載體本身的價值掛鉤起來，“這三方能夠有效地捆綁在一塊，好壞高下立見。”
另一方面，對于清控科創(chuàng)的過往發(fā)展了然于胸，且經歷過公司2008年到2020年三個戰(zhàn)略發(fā)展階段的程方，始終在探索行業(yè)發(fā)展的要義。
“推動整個行業(yè)發(fā)展的決定性力量，一定是技術的升級。”
他現(xiàn)場舉了個例子，家裝設計獨角獸——酷家樂：“圍繞著家裝設計開始，它肯定是跟地產緊密相關的。一路演進成一個巨大的家居市場的綜合性平臺，連接了上游的產品，連接了下游的服務能力，連接了所有后臺的制造能力，在上面還有金融。”
“這一類的科技，真的是開啟了一個新的視野，使得我現(xiàn)在再看房子就覺得都差不多了，房子就是房子，看山就是山。”
未來一定是升維而不是降維，土地與城市的紅利逐漸消失，各行各業(yè)的數(shù)字化進程因疫情而縮短，中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，新的變化正在醞釀中，信息的溝通與連接之路還很漫長。
“看山是山，看云是云。”在完成三次轉型突破后，又逢變革的前夜，程方堅信，清控科創(chuàng)會是那個開口子的人。
以下為觀點地產新媒體對清控科創(chuàng)總裁程方先生的采訪實錄：
觀點地產新媒體：因為今年疫情，全球經濟、還有中國經濟都受影響，您覺得對科技園和產業(yè)運營有什么沖擊？
程方：今年對整個行業(yè)來說，應該說沖擊還是非常巨大的。往年的時候經濟有周期、有波動，但不是全行業(yè)的，同時也不是持續(xù)這么長時間。今年大家突然發(fā)現(xiàn)，很多客戶不是退租，是突然消失了。
這個確實會讓人措手不及，大家已經在做很充分的心理建設了，今年不行，要下滑多少多少，后來發(fā)現(xiàn)不是，直接是斷崖、跳崖式的。
觀點地產新媒體：您覺得整個行業(yè)的未來發(fā)展會有什么比較大的變化？
程方：若單從科技園行業(yè)看，今年出臺的疫情防控要素管制政策，我認為是沖擊很大的。
原來整個科技園行業(yè)享受的是什么？是城市的紅利期和土地的紅利期，不論用什么方式掙了錢，歸根結底都是因為土地的增值和城市發(fā)展之后帶來的持有物業(yè)升值。
但是現(xiàn)在，當這個要素一下子放開之后，就以工業(yè)用地舉例，工業(yè)用地五種出讓方式，幾乎再希望通過土地套利這種事情、這個邏輯漸漸就消失了。消失之后，唯一再能夠獲利的，就是城市發(fā)展紅利，但城市本身是有擴張有收縮，所以這種城市紅利期也會少很多，只會屬于少數(shù)人，也不會每個地方都能夠享受這種紅利。
這兩個主要的因素、驅動力消失之后，這個行業(yè)的存在就變得非常模糊了。所以我一直覺得這一類政策的出臺可能對這個行業(yè)的沖擊會非常明顯，但不是在當前，而是會在未來兩到三年，或者三到五年，幾乎會重新改寫規(guī)則。
我前面講的都是今年遭遇的外部原因，從內部原因說，這個行業(yè)其實本身也到了更新?lián)Q代的時候，只是這次外部原因把原來更新?lián)Q代的周期從五年、四年突然壓縮到三到五年，倒逼快速轉型，否則就消失。
我覺得這是一個大趨勢，在這種大趨勢里面沒有人能夠去對抗，說因為我們有聰明才智，因為我們有戰(zhàn)略眼光，所以能夠去逆轉這一趨勢，不可能！
從平穩(wěn)地渡過這個周期來說，我覺得國家這次開了一個口子，就是類似于產業(yè)物業(yè)這類的政策開口——通過這條路一定會分流，分流成資產的持有方跟運營方，然后大家各掙各的錢，而不是原來裹在一塊掙錢的時代，拆東墻補西墻的模式會消失。
觀點地產新媒體：做資產運營的風險比較高，而且門檻也比較高。
程方：原來是可以攪在一塊干的，因為原來有紅利期加持，能夠去幫你熨平這些風險，所以是可以的?，F(xiàn)在不行了，剩下一波人你們就安心地做運營，就掙運營的錢，逐漸大家也會去承認運營的價值，而不像裹在一塊的時候，掙了錢，到底是你的房子蓋得好，還是你管得好，說不清楚。
但是當一切慢慢靜止下來的時候，慢慢地大家就會為能力付費。一旦對能力開始付費的時候，這個行業(yè)就會出現(xiàn)一些演化，演化成有部分人為了生存要不停提升自己的能力，這時行業(yè)的能力就開始進化了。
我認為在今天，一個很重要的進化方向就是數(shù)字化，各行各業(yè)全面的數(shù)字化。過去大家一直認為房子有什么必要數(shù)字化？房子是一個載體，應該是以這個載體為核心，跟所有外部的企業(yè)、資本、市場、需求、個人的聯(lián)系數(shù)字化，不是這個東西本身數(shù)字化，而是以它為中心跟所有外部的聯(lián)系數(shù)字化。
從這個角度講，我總體是持一個中性的態(tài)度看待行業(yè)未來三到五年。
首先，第一層邏輯是紅利的消失，外部環(huán)境的變化會突然讓這個行業(yè)休克，然后漸漸蘇醒，再醒來的時候可能有些人忘掉過去了，失憶了，就開始重新構建自己的能力。
同時，這個時候又營造了一個比較好的環(huán)境，就是REITs，以致要素價格的放開，使得大家心無旁鶩地開始練本事了。
加上現(xiàn)在這次疫情使得各行各業(yè)數(shù)字化的進程也是縮短了三年，這兩波一疊加，這個行業(yè)就開始出現(xiàn)原來我們多少年就期待的，但是一直大家沒有人真正去嘗試的新的變化。
觀點地產新媒體：REITs的范圍不僅僅是房地產，您覺得科技園這個行業(yè)在REITs里面會有什么樣的發(fā)展？
程方：科技園不是一個獨立的行業(yè)，是房地產的一個分支，只是過去這些年往往從功能上去做分類的時候獨立成一個。
科技園本身應該遵循房地產REITs的規(guī)律，無論是底層資產的價值，還是資產的收益等等。
相比純行業(yè)或者住宅這類，好的是還有另外一部分收益，這部分收益在過去我們從來沒有計算在內，因為它承載了產業(yè)，產業(yè)的產出如何折算和定價成這個科技園的收益？
早些年有幾類做法，第一類做法是政府返稅。返稅是一個很好的做法，我到今天都認為是很好的做法，這個是未來科技園做REITs一個最大的價值點，只是今天這個價值點我們因為沒有對應的法律法規(guī)去保障。
但是未來如果在這個點上能夠形成一種所謂的“分稅”機制，把產業(yè)的產出和園區(qū)載體本身的價值掛鉤的時候，科技園的價值就出來了。
稅收才是真正能把資源方——政府，運營方——科技園這類載體，以及最終的經濟活動的主角——企業(yè)，這三方有效地捆綁在一塊，好壞高下立見。
觀點地產新媒體：公司今后會往這方面發(fā)展嗎？
程方：我們確實有這方面的考慮。第一，因為清控科創(chuàng)本身是一個以科技園區(qū)運營能力為特色和標簽的專業(yè)化機構，在行業(yè)里面做了18年。無論從品牌、口碑、團隊，內部的能力各方面一直是照這個方向在磨煉的。只不過說在過去的土地紅利期的時候，似乎我們的價值沒有凸顯，因為是在為資產方在做配角。
隨著未來的發(fā)展，我是比較樂觀的，類似我們這樣的機構肯定價值會越來越高，外界的認可度會越來越高。
第二，我們自己現(xiàn)在在朝兩個角色努力，第一個實際上是數(shù)字化時代的服務能力提供商，這些服務能力是針對行業(yè)的，類似于招商、運營管理，這樣共性的需求，提供數(shù)字化的解決方案，不再提供過去單純的人力輸出，或者勞動力密集型的解決方案了，更多的是要通過數(shù)字化工具來解決，可以把我們看作是一個互聯(lián)網公司，或者一個軟件公司，或者類似的這樣一些新興公司。
另外，我們傳統(tǒng)的強項的優(yōu)勢就是輸出管理隊伍能力。因為以前我們干科技園運營，實際上是很綜合的活，要管樓，要會招商，還得做活動，會孵化企業(yè)，能幫政府出政策，事太多了。
未來我們會逐漸強化能夠產生收益的點，然后在這些點上強化我們的能力，變成一個專業(yè)化的資產運營公司，讓它被市場認可和價值越來越高。
觀點地產新媒體：公司會投資很多初創(chuàng)企業(yè)，對收入、利潤有怎樣的貢獻？
程方：總體來說還行，拉長來看就是波瀾不驚。行業(yè)好的時候，疊加現(xiàn)在行情不好，反正我們還比較穩(wěn)健，肯定沒賠錢。
觀點地產新媒體：您覺得推動發(fā)展的決定性力量是在于哪里？
程方：數(shù)字化，技術，一定是技術的升級。
但是這種技術往往不是我們日常說到的這種小創(chuàng)新，一定是那種顛覆性的技術，這種不會每年都出現(xiàn)，幾十年才出現(xiàn)一次。
