政策代表杠桿、土地代表供給、人口代表需求，杠桿、供給、需求恰是這些年驅(qū)動(dòng)樓市和房?jī)r(jià)最核心的三股力量。
其中，杠桿、供給的威力又通過(guò)需求來(lái)體現(xiàn)，如杠桿*需求往往能刺激出指數(shù)級(jí)的購(gòu)買力，供過(guò)于求還是供不應(yīng)求，也取決于需求的變化是否快過(guò)供給的變化。
所以，人口是一個(gè)看似長(zhǎng)遠(yuǎn)卻能影響樓市和房?jī)r(jià)的根本性力量。
過(guò)去的20年是中國(guó)內(nèi)地樓市的黃金20年，從一二線到三四五線，房?jī)r(jià)無(wú)不雞犬升天。究其原因恰在于其吃盡了建國(guó)后的三次人口紅利。
那么，未來(lái)20年呢？情況有點(diǎn)不妙
接盤俠后勁不足了。
據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，在過(guò)去十年里，我國(guó)出生人口（即10后）合計(jì)達(dá)16306萬(wàn)人，比本世紀(jì)第一個(gè)十年的出生總?cè)丝冢?0后）約多48萬(wàn)人。
不過(guò)與龐大的基數(shù)和8090后的人口相比，這點(diǎn)兒增量是毫無(wú)意義的。
第一財(cái)經(jīng)記者梳理歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào)發(fā)現(xiàn)，我國(guó)80后、90后、00后、10后人數(shù)分別為2.2億、2.1億、1.63億（16258萬(wàn)）、1.63億（16306萬(wàn)）。
既是說(shuō)，00后比90后少了足足約5000萬(wàn)人；00后+10后比80后+90后足足少了1.04億人，降幅達(dá)25%。
如今最早的一批00后們已經(jīng)開始邁入大學(xué)和社會(huì)，馬上就要面臨人生“三大事”：買房、結(jié)婚、生子。
換言之，未來(lái)一二十年，00后、10后將慢慢地替代80后、90后，成為樓市接盤俠中的主力軍，即業(yè)內(nèi)所說(shuō)的剛需。
且不說(shuō)，這些00后、10后已經(jīng)有父母的房子可以繼承（即他們的“剛性需求”遠(yuǎn)沒(méi)有8090后們那么“剛”），單是總需求盤子25%的收縮就足以對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生不可估量的影響。
更糟糕的是，這種局面已在不可逆轉(zhuǎn)的道路上越走越遠(yuǎn)。
2019年，我國(guó)出生人口1465萬(wàn)人，人口出生率為10.48‰，與2016年全面二孩放開之后的1786萬(wàn)人相比，整整減少321萬(wàn)人。即是說(shuō)，二胎政策對(duì)我國(guó)人口的提振效應(yīng)僅是曇花一現(xiàn)。
另?yè)?jù)中國(guó)社科院2019年的預(yù)測(cè)，如果中國(guó)總和生育率一直保持在1.6的水平，人口負(fù)增長(zhǎng)將提前到2027年出現(xiàn)。
樓市里的接盤俠，就像股市里的韭菜，當(dāng)他們量大又活躍的時(shí)候，疊加政策杠桿刺激，不用想，整個(gè)市場(chǎng)肯定雞犬升天，垃圾股股價(jià)（中小城市房?jī)r(jià)）和優(yōu)質(zhì)股股價(jià)（大城市房?jī)r(jià)）比翼齊飛，蒙著眼買都能漲。
可一旦接盤量（韭菜）不夠，市場(chǎng)分化就成了必然。強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者愈弱。
在股市，資金會(huì)抱團(tuán)基本面強(qiáng)勁的優(yōu)質(zhì)股，它們的股價(jià)則是沒(méi)有最高只有更高，而那些沒(méi)有業(yè)績(jī)支撐，靠概念炒起來(lái)的則被打回原形，乃至灰飛煙滅；
在樓市，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、發(fā)展后勁兒足的城市則能繼續(xù)搶到大量蛋糕（人口），房?jī)r(jià)則是摁都摁不住。就如今年，去年搶人大戰(zhàn)中表現(xiàn)最出色的一些城市，恰是今年樓市反彈以來(lái)最火的城市，典型如杭州；
那些缺少人口和經(jīng)濟(jì)支撐的，則千方百計(jì)想著給樓市松綁，如“救市尺度”太大而被打板子的駐馬店、寶雞、柳州等，都是發(fā)展一般般、人口持續(xù)性流出的四五線城市。
而若以十年、二十年為刻度，去看這種變化，隔壁的鄰居——日本，就是一個(gè)不遠(yuǎn)的前車之鑒。
如今的日本是一個(gè)典型的“人口通縮型國(guó)家”，無(wú)論是新出生口，還是總?cè)丝?，都已出現(xiàn)持續(xù)數(shù)十年的減少。
在池子中的“水”總量減少的情況下，內(nèi)部存量的分化也更加明顯。
日本總務(wù)省公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年日本47個(gè)都道府縣中的40個(gè)人口數(shù)量下降，既是說(shuō)，日本85%的地方人口在減少，而減少的人口主要流向了15%的大城市。
典型如東京都。
以東京都為中心的首都圈人口近4000萬(wàn)，達(dá)日本總?cè)丝诘娜种?。其中，東京都人口約1380萬(wàn)人，占日本總?cè)丝诘谋戎亟?1%。且以10年100萬(wàn)的增量在增長(zhǎng)。
如今日本房?jī)r(jià)目前平均只有1991年1/3左右。（可見當(dāng)年的樓市泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)沖擊之嚴(yán)重）。不過(guò)大城市得益于人口優(yōu)勢(shì)，使其房?jī)r(jià)比中小城市率先見底回升。
另?yè)?jù)日本不動(dòng)產(chǎn)研究所的數(shù)據(jù)，從2013年到2018年這期間，東京的房?jī)r(jià)普遍上漲了15%，個(gè)別地區(qū)是20%；這也是90年代的泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰以來(lái)，第一次持續(xù)的長(zhǎng)期的漲幅現(xiàn)像。
由此也可見，核心性城市在房?jī)r(jià)上的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，及復(fù)原力。
當(dāng)下，要說(shuō)中國(guó)各地的房?jī)r(jià)沒(méi)有一丁點(diǎn)泡沫，那是不可能滴。若你買房就純粹為有個(gè)住的地方、有個(gè)家，買了也就買了。
但若你將其看作自己資產(chǎn)配置的一個(gè)重要渠道，那么，現(xiàn)在你需要好好考慮考慮了，趁著現(xiàn)在窗口期還在，是不是該調(diào)整下“倉(cāng)位”，向區(qū)域核心性城市（至少副省會(huì)級(jí)）或都市圈靠攏。
